電商對倉儲的需求有多大

現(xiàn)代物流市場現(xiàn)狀

的物流設(shè)施在設(shè)立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉儲的需要。隨著 內(nèi)個人消費增長、零售市場成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設(shè)施尤其是 倉儲的需求近年來增長迅速。京唐電商倉儲

盡管 已具有相當?shù)奈锪鱾}儲存量，但 內(nèi) 倉儲設(shè)施的體量仍相對有限。據(jù) 倉儲協(xié)會估算，截止2012年底 營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，截止2013年底，由12家主要的 性物流 開發(fā)商開發(fā)的 倉儲設(shè)施存量累計僅約1,300萬平方米，占 倉儲設(shè)施總面積的比例甚微。

需求方面，受近年電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動， 倉儲物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年 物流地產(chǎn)市場持續(xù)向好。

調(diào)研指出，盡管個別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是 整體 倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。與相對供應(yīng)過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為 物業(yè)市場的投資熱點。

電子商務(wù)整體物流倉儲租賃需求仍將繼續(xù)增加

電子商務(wù)是電商時代下 現(xiàn)代物流設(shè)施市場 重要的兩個需求來源之一，而在線零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化。

一方面自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的 大型電商將繼續(xù)堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的租賃需求。大型電商從 初的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發(fā)展到當前個別已規(guī)模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺。自營物流在電商的發(fā)展過程中已從 初單純的完善自身配套、保障用戶體驗逐漸上升到 高的戰(zhàn)略意義，開始朝亞馬遜美 的經(jīng)典之路進發(fā)：即依靠規(guī)模效應(yīng)提升用戶黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務(wù)并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤增長點。

另一方面自營物流越來越高的進入壁壘令多數(shù)電子商務(wù)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對社會化的 第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。 物流開發(fā)商及其他意圖進入現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙， 需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運營所需資金及學(xué)習(xí)成本高企、 和地方政府對物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導(dǎo)致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會化物流需求。

據(jù)研究預(yù)測， 2017年 網(wǎng)絡(luò)零售額將達4.1萬億人民幣。而全球 大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Prologis的市場研究表明在歐洲電子商務(wù)發(fā)展 的三 中（英 、德 及法 ），在2008-2012年間電子商務(wù)市場銷售量每增加一百萬歐元，帶來大約72,000平方米的新增倉儲需求。盡管歐美 家的在線零售電子商務(wù)市場構(gòu)成以B2C為主，而 由C2C占主導(dǎo)的市場對倉儲面積的需求很大程度上會再透過第三方物流進行傳導(dǎo)。

但整體而言，世邦魏理仕仍然相信隨著B2C市場份額的擴大以及在線零售市場本身規(guī)模的擴大，未來電子商務(wù)對物流倉儲設(shè)施的需求將會繼續(xù)增加。唯品會從2011年 季度到2014年 季度在 范圍內(nèi)向普洛斯租賃了近30萬平方米的倉庫面積，已迅速躍升為普洛斯在 的第三大租戶，即是典型例證之一。

民營第三方物流將成為 現(xiàn)代物流市場發(fā)展新動力

跨 物流企業(yè)在 繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)加 化服務(wù)的策略，一直是現(xiàn)代物流倉儲的重要租賃來源。而近年來 在線零售市場的快速發(fā)展不僅令電商對現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場聯(lián)動發(fā)展的傳導(dǎo)作用間接推升了民營物流行業(yè)對現(xiàn)代倉儲的需求。在物流市場的倉儲需求中，又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線零售活動中 常涉及到的物流種類的需求增長 為突出。

受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來源的推動， 物流行業(yè)的市場規(guī)模將不斷擴張。而隨著成熟度的提升，行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細化、 化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發(fā)展議題；橫向則呈現(xiàn)從單一業(yè)務(wù)向綜合物流方向發(fā)展的趨勢， 民營零擔行業(yè)及快遞行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)相互滲透。例如以零擔業(yè)務(wù)為主的德邦物流已于2013年底宣布進 快遞業(yè)務(wù)。而以快遞業(yè)務(wù)起家的順豐速運近日開始涉足零擔業(yè)務(wù)。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，從2013年 今，百世物流和德邦物流與普洛斯的累計簽約倉庫面積已分別達到近20萬平方米及近30萬平方米，預(yù)計未來此類租賃需求將繼續(xù)放量， 民營快遞企業(yè)及新型物流服務(wù)企業(yè)將成為新的物流倉儲租賃需求增長點。

現(xiàn)代物流市場展望

展望未來 現(xiàn)代物流倉儲行業(yè)的發(fā)展趨勢，未來物流開發(fā)商與租戶簽訂“一攬子協(xié)議”， 倉庫的規(guī)?；赓U策略將日益成為主流， 物流開發(fā)商的拓點布局將與電子商務(wù)的發(fā)展趨勢 加緊密聯(lián)動，并且，外資的 物流開發(fā)商獲取戰(zhàn)略性位置土地的難度將繼續(xù)增加，通過與大型內(nèi)資開發(fā)或物流企業(yè)及電商企業(yè)的戰(zhàn)略合作實現(xiàn)快速布點或成為其未來出路。

在 內(nèi)隨著電商市場成熟度的不斷提升， 倉儲開發(fā)或由此前的 多兼顧通用性逐漸轉(zhuǎn)向標準化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下。預(yù)計未來定制倉庫占 倉庫的比例將會大大提升。

上海京唐供應(yīng)鏈管理有限公司（又稱京唐倉儲） ，主要從事倉儲代托管、倉儲代發(fā)貨、倉儲物流、電商倉儲業(yè)務(wù)。京唐倉儲擁有40000平米倉庫，4000平米恒溫恒濕倉庫，倉儲設(shè)備設(shè)施齊全，擁有七臺機械叉車、一臺電動高位叉車，若干部電動拖車，擁有貨架面積10000平米。重貨日均吞吐量200噸、泡貨日均吞吐量300立方米，電商日均發(fā)單量5000單。